Art und Umfang der Stadtumbaumaßnahmen richten sich stets nach dem jeweiligen Problemdruck in den Teilräumen, der wiederum abhängig ist von räumlichen (Wo liegt das Gebiet?), zeitlichen (Wann wurde das Gebiet erbaut? Gebäudealter?) und funktionalen Gesichtspunkten (Welche vorherrschende Nutzung ist in dem Gebiet zu finden?).
Gemäß Definition der Bundestransferstelle Stadtumbau Ost wird unter der Gebietskategorie im Stadtumbau "eine in den kommunalen Stadtentwicklungskonzepten entwickelte Systematik verstanden, die abhängig vom Problemdruck teilräumlich differenzierte Entwicklungsperspektiven ausweist und darauf basierend die Art und den Umfang der Stadtumbaumaßnahmen abstimmt". Nachfolgende Gebietskategorien für den Stadtumbau können unterschieden werden:

1. Konsolidierungsgebiete
2. Erhaltungsgebiete
3. Umstrukturierungsgebiete
4. Neuentwicklungsgebiete
5. Rückbau- und Renaturierungsgebiete

Sofern in bestimmten Teilräumen die zukünftige Entwicklung noch nicht absehbar ist, ist der Aufzählung noch ein weiterer Gebietstyp hinzuzufügen, nämlich die sog. Abwarte- oder Beobachtungsgebiete. Abwarte- oder Beobachtungsgebiete sind Gebiete, die derzeit einen weitgehend stabilen Charakter aufweisen, aber u.a. aufgrund ihrer altersstrukturellen Bevölkerungszusammensetzung mittelfristig Handlungsbedarf erwarten lassen. In diesen Gebieten sind Abwarten, genaues Beobachten, soziale Unterstützung und ggf. auch Zwischennutzungen angezeigt. Der Unterschied zu konsolidierten Gebieten besteht daher darin, dass hier die städtebauliche Zukunftsentscheidung noch aussteht, wohingegen in konsolidierten Gebieten der fehlende Handlungsbedarf aufgrund der funktionierenden städtebaulichen Funktionen schon festgestellt wurde.

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